Tidak Ada yang Salah

" dalam berinvestasi properti itu tidak ada keputusan yang salah...

asal....

sesuai dengan strategi investasi anda"

nah karena secara prinsip dan diliat dari sudut finasial = bottom line
ada 2 macam pendapatran yg kita ahrapkan dari investasi properti :

1. Cashflow
= pendapatan rutin (harian, bulanan, tahunan dll)

2. Capital Gain
= keuntungan saat menjual , yg merupakan selisih harga jual-harga beli

kalau mengharapkan capital gain, properti apapun pasti mengalami kenaikan harga (sampai ada joke : "orang bodoh pun beli properti pasti untung"), namun ada beberapa kasus dimana justru harga turun atau jadi tidak berharga sama sekali sehingga yg dulunya asset jadi liability, misal :

1. lumpur lapindo sidoarjo ("lusi")
> semua perumahan yg terkena luapan lumpur porong tsb tiba2 jadi tidak berharga sama sekali karena ada kasus "lusi", bahkan yg masi dalam radius bbrp kilo dari pusat semburan pun uda di black list oleh semua bank ga akan ada pencairan kredit, maka tamatlah riwayat aset poerti tsb

2. sub-prime mortgage di USA
> karena kesemberonoan para pelaku pemberi "KPR" disana yaitu Mortgage Company yg "memaksakan" tetep memberikan kredit kepada semua debitor yg ambil properti perumahan walo tidak didukung oleh sumber penghasilan yg valid tetap aja di ACC dgn banyak "hunky panky", maka ketika USA mengalami resesi, inflasi tinggi, kemampuan ekonomi dan daya beli masyarakat menurun tajam, maka banyak sekali mereka yg gagal bayar kredit mortgage nya sehingga harus dgn terpakasa banyak disita.

karena yg disita adalah tidak dalam jumlah sedikit dan sampai degan ratusan ribu unit rumah dan terus bertambah jumlahnya, maka jelas lah bank bank pemberi kredit "KPR" nya yg kolaps duluan karena aset yg dijadikan jaminan menjadi merosot tajam dan tidak berarti, buntutnya kita dengar banyak institusi keuangan yg goyah sampai dilakukan rekapitalisasi oleh pemodalnya dan banyak berganti pergantian pemilik seperti di : UBS, Citibank, Northern Rock, BearStreans, Lehman Brother dan terkahir ini kasus AIG yang merupakan salah satu perusahaan asuransi terbesar di USA yang sebagain besar menanamkan sahamnya di bidang properti khususnya di "sub-prime market". Dengan terancam kolaps nay perusahan tersebut dan pasti akan dilanjutkan dengan pemecatan banyak CEO dan para petinggi yg bertanggung jawab.

"drama" ini masi berlanjut dgn kabar segera menyusul ambruknya Fanny Mae dan Freddie Mack yg di Indonesia bahkan model perusahaan ini baru akan dibentuk yg akan dinamakan SMF = Secondary Mortgage Facility = sebagai penyedia sumber keuangan yg selanjutnya akan disalurkan ke bank2 penyedia KPR.

3. jumlah penduduk Jepang yg menurun dan menua secara demografis
karena property market itu sangat dipengaruhi oleh hukum "supply demand" dimana pertumbuhan penduduk jepang mengalami "negative population growth" yg artinya jumlah penduduknya terus menurun (mortalitas lbih tinggi dari natalitas), maka imbas nya adalah juga ke properti yg mestinya dalam keadaan "normal" harga "pasti naik" namun karena ada fenomena "anomali" tersebut harga cenderung stgnan bahkan cenderung (ingat kalo anda menabung dalam mata uang JPY suku bunganya akan 0% kan?)

4. singapore yg roller coaster market
Singapore juga mengalami masalah yg mirip Jepang dimana penduduknya yang cuma beberapa juta jiwa dan "malas punya anak" sehingga tingkat pertumbuhan penduduknya juga lambat, dimana secara teori mestinya kan harga propertijuga melambat dan stanan seperti jepang bukan?

namun ternyata yg terjadi adalah lain, kadang2 harga stagnan , di lain waktu harga tiba2 turun dan di lain waktu tiba2 melejit. hal oini terjadi karena bbrp hal :

1. mengetahui "domestic market" nya sangat terbatas, maka mereka lebih mengintensifkan pembelian properti dari warga asing baik yg tinggal dan bekerja di sana ataupun sekedar saranan investasi dgn memiliki unit properti di negeri singa tsb. sehingga harga bisa terangkat karena demamnd nya ada terus

2. menciptakan dan mereposisi konsep "Uniqely Singapore" dari sekedar kota belanja menjadi "MICE City"
(MICE = Meeting Insentive Convention & Entertaintment), sehingga market selalu terbentuk dan tidak melulu residential tp justru hispitality, meeting dan rapat2 dgn level ASEAN bahkan dunia sering dilakukan disana. sehingga market hotel, convention center tumbuh signifikan.

ditambah lagi Singapore sdgn membangun pusat judi yg sangat besat di Sentosa Island yg pasti akan banyak menarik turis untuk berbondong bondong datang dan menghabiskan duitnya disana (dijamin orang Indonesia pasti ga satupun ada yg datang kesana...)

3.menciptakan Singapore sbg "ASEAN hub" ato "ASEAN Capital"
> sehingga semua orang serasa wajib mengunjungi singapore, minimal sekedar sebagai tempat transit di changi airport atau memerikasakan kesehatannya.


mengenai pertanyaan anda "apakah bagus tawaran properti tsb"? silahkan diperikasa kembali dgn "tools" yg sy berikan diatas itu dibandingkan dgn motivasi anda dalam berinvestasi properti. ingat dalam investasi anda tidak akan menang bila sekedar latah dan ikut2 an

FYI = sy tidak akan pernah beli properti yg lom jelas untung ruginya dan sebaliknya saya lebih suka beli properti secara "take over" walo sedikit lebi "mahal" (walo mahal itu relatif) namun resiko nya akan turun dan sebaliknya peluang keberhsilannya akan semakinmeningkata.

David Ogilvy

“If it doesn’t sell, its not creative” - David Ogilvy (June 23, 1911–July 21, 1999)

prinsip sangat simpel ini disampaikan oleh David Ogilvy salah satu pemilik biro iklan terbesar di dunia. Dia juga dikenal sebagai "The Father of Advertising" karena kepeloporannya memasuki dunia periklanan dimana saat itu masih jarang dijamah oleh berbagai pemain lainnya.

Dunia periklanan adalah dunia kreatifitas dimana kita sepertinya tidak akan percaya kalau biaya sebuah iklan tv sekarang minimal butuh biaya produksi 500 juta s/d "tak terhingga" tergantung bagaimana kualitas yg kita inginkan. padahal kalau kita tilik lebih dalam margin yang bisa didapat bisa separuhnya sendiri setelah dipotong biaya pengeluaran yang biasanya tersedot paling besar ke biaya bintang iklannya apabila memakai super model atau sebaliknya biaya animasinya yang menyedot biaya apabila mau menonjolkan sisi emosional yang tidak bisa ditampilkan apabila frame diambil dari dunia nyata.

Ogilvy’s Advertising Mantra selalu mengikuti 4 prinsip dasar :

Research—Coming
seperti halnya sejak dia memulai bisnisnya dengn latar belakang riset, dia tidak pernah menafikkan arti penting suatu iklan. Dimana dalam kenyataannya sejak tahun 1952 ketika dia memulai membuka perusahaan agensi nya sendiri, dia tetap memberi jabatan sebagai "Research Director" di kartu namanya.

Professional Discipline


Saya lebih memilih kedisiplinan atas pengetahuan daripada ketidakteraturan atas ketidakpedulian". Dia mendokumentarikan pengetahuan kedalam presentasi silde dan film yang dia namakan "Magic Lanterns". Dia juga mengadakan beberapa program pelatihan untuk para profesional advertising muda.

Creative Brilliance—menitikberatkan kepada “IDE BESAR”

Results for Clients—“Di dalam dunia bisnis modern, sungguh tidak berguna menjadi kreatif, pemikiran orsinal tidak berguna lagi kecuali anda juga dapat menjual apa yang anda ciptakan itu". ucapan dia tadi itu merupakan salah satu kata-katanya yang paling terkenal sepanjang masa

SUKSES BERBISNIS dan DIJAMIN BERHASIL 99,999%

kalau kita bukan termasuk orang yang bertipe "IDEALIS" dan "RUMIT", sebenarnya SANGAT MUDAH agar bisa SUKSES BERBISNIS dan DIJAMIN BERHASIL 99,999% tingkat keberhasilannya, caranya yaitu melakukan "FOLLOW THE PROVEN LEADER" aja


1. kalo anda mau masuk berbisnis ke dalam SCOPE KOTA
> lihat dulu apakah BCA atau CIPUTRA telah hadir?


2. kalo anda mau masuk berbisnis ke dalam SCOPE MALL
> lihat dulu apakah Mc Donald's, Starbuck's atau Matahari telah hadir?


3. kalo anda mau masuk berbisnis ke dalam SCOPE DI SUATU JALAN atau PERUMAHAN atau BUILDING
> lihat dulu apakah Alfamart atau Indomaret telah hadir?


nah bagi kita yg masi dalam kelas pengusaha UKKM ini ga usah repot2 mengeluarkan dana besar hanya untuk menyewa konsultan yg mahal melakukan business assesment atau bahkan sampai fatal salah langkah dgn membuka usaha di tempat yg salah, cukup tinggal ngikutin dimana para "maestro bisnis" tsb melangkah kita untuk sementara mengikuti aja dibelakangnya (ingat = A-T-M).

semoga berguna bagi anda yg masihpemula belum perngalaman mau ma buka bisnis dimana & selamat berpartisipasi dalam booming bisnis yang sedng tumbuh pesat...

ada pepatah yg berguna dan mendukung premis ini, "be the right man in the right place"

MODAL UTAMA sebagai REAL ESTATE DEVELOPER

BERANI & NYALI yang BESAR karena bisnis ini melibatkan :

> UANG BESAR

> MIMPI BESAR

> KNOWHOW yg KOMPLEKS

> ENVIRONMENT yg harus KONDUSIF

> PROFIT yg MENGGIURKAN

Sumber Informasi HOT PROSPECT PROPERTI

1. KORAN ( kalo bisa bermacam koran, karena segmentasinya beda)
2. SURVEY LANGSUNG ke daerah yg kita minati
3. iklan INTERNET
4. broker profesional ( dateng ke kaya : ERA, Century21, Ray White dll.)
5. BANK
6. NOTARIS
7. PENGADILAN NEGRI (PN) atau AGAMA (PA)
8. ICU RS, RUMAH DUKA, Ruang Praktek DOKTER
9. relasi, teman, saudara dll

3 Macam Tipe Property Market

1. Primary Market
semua property yg dijual/beli dari tangan pertama, baik oleh developer yg berbadan usaha ataupun tuan2 tanah, biasa disebut juga sebagai rumah baru

2. Secondary Market
adalah kebalikan dari Primary Market, semua property yg dijual/dibeli dari enduser (pemakai langsung) property tsb ataupun investor atau spekulator property. biasa juga disebut sebagai rumah second, saya kurang setuju kalo disebut sebagai rumah bekas.

3. Rooler Coaster Market
bisa berwujud beragam rupa : lelangan bank, lelangan balai lelang, keluarga bermasalah (cerai, bagi warisan dll), segera pindah (keluar kota/ LN), bankrut, cape mau menikmati usia tua dengan tenang dll.

yang terakhir ini paling saya suka dan saya tunggu2 karena : untungya selalu didapat pada saat beli, profitnya dengan jumlah yg terduga, pembeli "yg menentukan arah"

Sales Rajawali

alkisah pada suatu ketika hiduplah satu keluarga burung merpati yg bahagia terdiri atas sepasang induk dan bbrp ekor anaknya yg masi kecil2, induknya adalah pribadi yg baik bahkan dia telah mengambil anak asuh 2 ekor lagi anak burung yg tersesat, seekor merupakan anak burung pipit seekor lagi anak burung rajawali. mereka tinggal di puncak menara bangunan gereja katedral tua yg cukup tinggi jauh dari hiruk pikuk, kebisingan dan keramaian kota di bawah sana. dengan sabar dan telaten si induk ini memelihara semua "anak anaknya" tanpa pandang bulu dan adil, dgn bertambahnya hari tiba pada saatnya si anak2 burung ini diajarkan terbang dan mandiri. dengan penuh kasih sayang sepasang induk itu mengajarkan anak2nya membentangkan dan mengepakkan sayapnya berkali2 selama beberapa hari untuk melatih otot2nya agar siap pada waktunya. tibalah pada suatu pagi yg cerah dan berhawa sejuk si induk jantan dan betina ini mengajak terbang anak2nya untuk terbang pertama kalinya dan akan mengajarinya mencari makan agar mandiri, kedua induk merpati tsb memberikan contoh dgn terbang duluan dgn anggunnya, selanjutnya yg paling berani pertama kalinya adalah rombongan yg terdiri atas bbrp ekor anak merpati dulu, setelah mengepakkan sayapnya dgn nekat memberanikan melompat huuppps... badan mereka berguling2 di udara untuk beberapa saat sampai seketika timbul keberanian untuk mengepakkan sayapnya melawan tarikan gravitasi, cukup kesulitan dan tidak seimbang untuk beberapa saat namun karena naluri alami mereka akhir dapat menemuka iramam yg tepat dan segera dapat mengejar induknya yg dgn penuh perhatian cuma berputar putar disekitar puncak menara untuk memberikan semangat. hasilnya cukup memuaskan mereka sekarang sdh bisa menikmati penerbangan perdananya, terbang berputar2 dgn riang dgn ketinggian sepandangan mata dari sangkar mereka yg terletak di puncak menara sekitar 60 meter dari permukaan tanah. selanjutnya tiba saatnya di burung pipit yg lucu dan berbadan paling mungil diantara saudara2 nya, setelah mengamati siapa aja yg telah terbang tadi dia menutup mata dan segera melompat haappppssss... tiba2 nalurinya mengepakkan sayapnya ketika badannya mulai terlempar ke tanah, dan dia segera bisa terbang dgn riang pula. namun dia kesulitan terbang setinggi saudara merpatinya karena sayapnya kecil dan tenaganya kurang, maka dia hanya mampu terbang stabil setinggi separuh menara aja sekitar 30 meter dari muka tanah, saat itu sadarlah dia bahwa dia sebenarnya adalah burung pipit yg tdk akan mampu menjadi merpati. setelah diberi contoh oleh 2 kloter saudaranya di anak rajawali ini sdh tidak ragu lagi bahkan ketika kakinya masih menginjak ujung dinding menara dia sdh mengepakkan sayapnya dgn gagah dan semakin cepat sehingga tiba2 badannya terangkat dan dia bisa terbang tinggi diiringi dgn suara kepakan sayap yg sangat mantap bukkkk..bukk bukk bukkkk.... dia terbang makin tinggi dan ternyata begitu sangat tinggi bahkan dia tidak bisa melihat kumpulan keluarganya yg menunggu dibawah sana dgn terbengong bengong melihat kemampuan terbangnya, ternyata dia telah terbang setinggi 600 meter dari permukaan tanah 10 kali lipat kemampuan terbang induknya. di ketinggian itu tenaga yg dibutuhkannya semakin sedikit dgn sedikit kepakan sayap dia sdh melaju dgn jauh karena udara semakin tipis semakinketas sana sehingga dgn mudahnya dia kesana kemari sesuka hati, saat itu sadarlah dia ternyata dia adalah seekor rajawali perkasa yg jauh lebih kuat dari induknya yg merupakan burung merpati. begitu bahagia kedua induk orang tuanya melihat keberhasilan anak2nya telah mandiri dan bisa terbang. selanjutnya setiap hari si anak pipit ini hanya mampu terbang setinggi tinggi 30 meter untuk mencari makan dgn radius yg tidak jauh dari sarangnya adakalanya dia masih tdk memperoleh makanan maka oleh induknya kadangkala masih diberi mendapatkan makanan yg sedikit, si anak2 merpati mampu terbang sejauh orang tuanya dan cukup mencari makan sedangkan di rajawali dgn talentanya ia akan mampu membantu saudaranya yg lain apabila ada kesulitan mencari makan karena dia memiliki jangkauan paling luas akan membantu para keluarganya.
hikmah yg bisa dipelajari adalah seseorang tdk akan pernah sadar bahwa siapa dia sebenarnya kalo dia tidak disadarkan oleh keadaan yg kritis dimana suatu tindakan hasil akhirnya berbeda sangat tipis yg bisa berakibat hidup atau mati (bisa diartikan dgn lebih lugas : menang atau kalah, profit atau loose, on time atau late, kualitas prima atau rata2 dll). kita tidak akan pernah berharap baru mengetahui siapa diri kita sebenarnya ketika berada di kondisi kritis, jati diri kita yg berjiwa rajawali itu muncul. namun alangkah baiknya naluri rajawali ini kita asah bisa dengan berbagai : pelatihan mindset, metal blocking breaking, roleplaying, simulasi krisis dll.

JIWA SALESMANSHIP (KEWIRANIAGAAN, mental penjual yg ngotot & sukses) harus dimiliki oleh seorang ENTREPRENEUR dimana kita selalu harus MENJUAL BARANG / JASA YANG DIHASILKANNYA agar usaha kita terus dapat berjalan bahkan ditingkat lebih jauh lagi kita harus menjual jasa yg tidak nampak dan bersifat virtual.


lebih mendalam lagi kaitan ttg SALESMANSHIP ini ada 3 tingkatan contoh "BANGSA BURUNG" yang dapat dihubungkan dengan DUNIA SALES atau PENJUALAN. Perumpamaannya sangat menarik yg dapat kita jadikan suri tauladan yaitu :


1. SALES PIPIT

karena kemampuannya yg terbatas maka untuk dapat berhasil menjual 1 barang saja dia harus meminta:

> minta disediakan BARANG dengan KUALITAS PALING BAGUS

> HARGA PALING MURAH dibandingkan pesaing, dan diimingi imingi diskon "buy 1 get 1"

> BIAYA IKLAN PALING BANYAK dan kuantitas yg gencar di semua media


2. SALES MERPATI

dengan kemampuannya yg bisa dikatakan rata2 dan banyak pula yang berkualitas baik dalam menjual dia meminta didukung dgn cara :

> BARANG KUALITAS RATA RATA ga masalah asal BARANG TELAH TERSEDIA di gudang dalam jumlah yg melimpah seandainya permintaan pasar bagus dan bisa menjual banyak maka telah cukup tersedia untuk memenuhi semua

> HARGA YANG WAJAR, syukur2 dapat diskon agar penjualan makin meningkat dan melebihi target

> IKLAN SECUKUPNYA asal diberi GIMMICK yg menarik katakan "beli 3 bonus 1", "beli 1 dosen berhadiah payung" dsb


3. SALES RAJAWALI

karena merupakan suatu PRIBADI & FISIK yang UNGGUL dibandingkan semua pesaingnya, memiliki MENTAL STABIL dan SABARdalam mengamati lingkungannya. maka agar berhasil menjual dia akan melakukan inisiatif :

> MENCARI TAHU DULU apa yg diinginkan oleh KONSUMEN

> baru dia menentukan STRATEGI PENJUALAN dan PROMOSI, sehingga dia telah bisa berhasil MELAKUKAN PALING BANYAK PENJUALAN, bahkan ketika barang yg telah dijualnya itu BELUM BERWUJUD

> MELAYANI SEPENUH HATI semua pelanggannya sehingga mereka menjadi PELANGGAN LOYAL yg PUAS dan memberikan TESTIMONI apa yg telah mereka terima ke lebih BANYAK ORANG dan BERANTAI (WOM = Word of Mouth, VIRAL MARKETING)

> bahkan SEBELUM LAUNCHING pun semua barang dagangan dia SUDAH HABIS dan BAHKAN KURANG sehingga diproduksi ulang dgn JUMLAH SEMAKIN BANYAK, KUALITAS MAKIN BAGUS, MASA PRODUKSI YANG LEBIH SINGKAT, HARGA MAKIN MURAH dan NAMA / BRAND si RAJAWALI ini semakin terkenal ke semua kalangan bahkan sebelum dia pernah memasang iklan di satu mediapun.

"the most succesfull person is born but it can be taught"

"seseorang yg paling sukses itu dilahirkan namun bisa diajarkan"